不動産の仕入れ営業とは？仕事内容・年収・きつさを売買仲介と比較

不動産の求人を見ていると、売買仲介の求人に混ざって「仕入れ営業」「用地仕入れ」という職種名が並んでいます。仕事内容の欄を読んでも、物件を売る仕事なのか買う仕事なのかがはっきりしないことがあります。

不動産の仕入れ営業は、自社が買い取る中古物件や、分譲住宅を建てる土地、投資用の収益物件を探して買う側に立つ仕事です。取引の相手は売買仲介の不動産会社や地主になり、年収は仕入れた物件の粗利に連動する歩合で決まる不動産会社が多く見られます。

本記事では、仕入れ営業の種類と仕事の流れ、売買仲介との違い、年収の仕組み、きついと言われる理由、向いている人、仲介から転職する道を解説します。

不動産の仕入れ営業とは物件や土地を買う側に立つ仕事

不動産の仕入れ営業は、自社の事業に使う物件や土地を探し、売主と条件をまとめて買い取るところまでを担当する仕事です。売買仲介は売主と買主の間に立って売買契約を取りまとめますが、仕入れ営業は自社が買主になる点が大きく違います。仕入れたものをどう使うかによって、扱う物件も見るべき点も変わります。

買取再販の物件仕入れ

中古の戸建てやマンションを買い取り、リフォームやリノベーションをしてから再び売り出す事業のための仕入れです。仕入れ営業は、売り出し中の物件や売却を考えている持ち主の情報を集め、直したあとにいくらで売れるかを見込んで買取価格を決めます。買取再販を手がける不動産会社のタイプは買取再販の不動産会社の全体像をまとめた記事にまとめています。

分譲用地の仕入れ（用地仕入れ）

新築の戸建てやマンションを建てて売るための土地を買う仕事で、求人では用地仕入れや土地仕入れ営業と呼ばれます。土地を見るときは、広さや形に加えて、どんな建物を何戸くらい建てられるか、建てた住宅がその地域でいくらで売れるかまで考えます。相手が地主や相続で土地を引き継いだ方になることも多いので、話がまとまるまでに長い時間がかかる案件もあります。

収益物件の仕入れ

アパートや一棟マンション、オフィスビルなど、家賃収入を生む物件を買う仕事です。仕入れた物件は投資家に売るか、自社で持ち続けて家賃収入を得るかのどちらかになるため、入居状況や家賃の水準、建物の修繕の状態から利回りを読む力が求められます。

情報収集から決済まで、不動産仕入れの仕事の流れ

仕入れ営業の毎日は、物件情報を集めることから始まります。情報が入ったら現地と役所で物件を調べ、事業として成り立つ価格を出し、社内の承認を得てから売主に買付の意思を伝えて、売買契約と決済へ進みます。

3と4の段階で買う価格が固まり、ここで仕入れ営業ひとりの判断が不動産会社としての判断に変わると押さえておくと、流れがつかみやすくなります。

物件情報は仲介会社や地主、金融機関から入る

物件情報の入り口は、売買仲介の不動産会社からの紹介が中心で、ほかには地主への直接の訪問、金融機関や税理士からの相談、自社の広告への問い合わせなどです。仕入れ営業は仲介会社の担当者のもとへ定期的に足を運び、どんな物件をいくらくらいで買いたいかを伝えておくことで、売り出し前の情報をもらえる関係を作っていきます。

価格を決める事業収支の計算

現地調査では建物の傷み具合や周りの環境、道路との関係などを確かめ、役所では建てられる建物の条件や上下水道の状況を調べます。そのうえで、買取価格に工事費や諸費用を足し、売り出す価格との差でどれだけの利益が残るかを計算します。この事業収支が社内の基準に届かなければ、条件がよさそうに見える物件でも買付は出せません。

決済後は販売部門や工事部門へ引き継ぐ

売買契約を結び、決済で代金を払って引き渡しを受けると、物件は工事や販売の担当へ引き継がれます。ただし仕入れのときに見込んだ価格で売れたかどうかはあとから数字で振り返られるので、引き渡したら終わりという仕事ではありません。

売買仲介と仕入れ営業の違いは取引の相手と休日

売買仲介と仕入れ営業は、どちらも不動産の売買にかかわる仕事ですが、誰と向き合い、何で収入を得るかが違います。取引の相手、立場、収入のもと、休日の傾向で比べると、違いがはっきりします。

左はお客さまの売りたい・買いたいをかなえる仕事、右は自社の事業のために買うかどうかを判断する仕事として読むと、違いが分かりやすくなります。

取引の相手が仲介会社や地主になる

売買仲介では、家を売りたい人や買いたい人という一般のお客さまが相手です。仕入れ営業では、物件情報を持つ売買仲介の不動産会社の担当者が日々の主な相手になり、用地仕入れでは地主と直接話す場面も増えます。仲介会社の担当者は売主にできるだけ高く売るための窓口なので、仕入れ営業は価格を抑えたい買主の立場で交渉することになり、売買仲介のときとは立ち位置が逆になります。

土日休みの不動産会社が多い

仕入れの相手になる仲介会社の担当者は土日に案内や売買契約が入るため、仕入れの打ち合わせは平日に集まります。金融機関や役所も平日に動くので、仕入れ部門を土日休みにしている不動産会社は少なくありません。ただし売主や地主の都合で週末に面談が入ることはあり、休日の扱いは不動産会社ごとに違います。業態ごとの休みの傾向は不動産会社の休みの曜日の記事で解説しています。

仕入れ営業の年収は粗利に連動する歩合で決まりやすい

仕入れ営業の年収は、固定給に、仕入れた物件から生まれる利益に応じた歩合や賞与を足す形の不動産会社が多く見られます。売買仲介の歩合は仲介手数料の売上をもとに計算されますが、仕入れ営業は物件を売ったときの粗利をもとに計算される点が違います。

粗利は売れた価格から仕入れ価格と経費を引いた残り

粗利は、再販や分譲で売れた価格から、仕入れ価格、工事費、仲介手数料などの諸費用を引いて残る利益です。安く仕入れたうえで高く売れた物件ほど粗利が大きくなり、担当した仕入れ営業の歩合も増えます。反対に、高く買いすぎた物件や売れ残って値下げした物件は粗利が小さくなるので、その結果は歩合にも表れます。

歩合の計算時期と支払い方は不動産会社で違う

歩合を仕入れの売買契約の時点で計算する不動産会社もあれば、物件が売れて利益が確定してから計算する不動産会社もあります。後者の場合、用地仕入れのように建物が完成して売れるまでに時間がかかる物件では、仕入れてから歩合を受け取るまでに間が空きます。応募前に、歩合の計算のもとになる数字と支払われる時期を求人票や面接で確かめておくと、入社後の収入を見通しやすくなります。

固定給と賞与で成果を反映する求人もある

分譲を手がける大手の不動産会社の用地仕入れなどでは、歩合を設けずに賞与で成果を反映する給与体系もあります。毎月の収入の波は小さくなりますが、大きな案件をまとめても年収が一気に上がるわけではないので、どちらを好むかで選ぶ不動産会社が変わります。

きついと言われる仕入れ営業の実態

仕入れ営業がきついと言われるのは、体力よりも判断と人間関係の負担が大きいためです。売買仲介にはない種類の負担なので、入社前に中身を知っておくと戸惑いが減ります。

価格判断の責任が重い

仕入れ営業が出した買取価格は、不動産会社のお金で物件を買う金額そのものです。売買仲介なら売れなかった物件は売主のもとに残りますが、仕入れでは買った物件が自社に残り、見込みより安くしか売れなければ損失になります。社内の稟議で数字を細かく問われ、仕入れたあとも結果を振り返られるので、判断のひとつひとつに重みがあります。

物件情報の取り合いになる

条件のよい物件の情報は、買取再販や分譲を手がける多くの不動産会社が同時に狙っています。仲介会社の担当者は、早く迷わず買ってくれそうな相手から順に声をかけるので、日ごろの関係づくりと返事の速さで差がつきます。地主への直接の訪問で情報を取りにいく不動産会社もあり、飛び込みの訪問が苦にならないかどうかも向き不向きを分けます。飛び込み営業の中身は不動産の飛び込み営業の記事で解説しています。

買えない期間が続くことがある

価格の基準を守るほど、競合に競り負けて買えない月が続くこともあります。かといって数字を合わせるために高く買えば、あとで粗利が削られます。成果が出ない時期にも基準を崩さずに情報を集め続ける粘り強さが求められる点も、仕入れ営業の実態としてよく挙がります。

向いているのはどんな人？仕入れ営業の適性

仕入れ営業では、お客さまに気に入ってもらう力よりも、数字で判断し、同じ相手と長く付き合う力が問われます。

数字で考え、根拠を説明できる人

事業収支を組み、なぜこの価格なのかを社内にも売主側にも説明する場面が多いので、計算と説明が苦にならない人に向いています。相場の感覚に頼るだけでなく、周りの取引事例や販売の見込みを並べて根拠を示せると、稟議も交渉も進めやすくなります。

同じ相手と関係を続けられる人

仕入れの情報は、売買仲介の不動産会社の担当者との信頼の積み重ねで集まります。一度断られた相手にも顔を出し続け、買えなかった案件にも丁寧にお礼を伝えられる人ほど、次の情報が回ってきやすくなります。

基準に合わない物件を断れる人

仲介会社の担当者から熱心に勧められても、基準に合わない物件ははっきり断る必要があります。相手との関係を保ちながら断れる人は無理な仕入れを避けられるので、結果として粗利を守れます。不動産営業そのものに合わないと感じやすい特徴は不動産営業に向いていない人の特徴にまとめています。

売買仲介から仕入れ営業へ転職する道

仕入れ営業の求人では、売買仲介の経験者が歓迎されることが多くあります。物件調査や価格の査定、売買契約の段取りといった仲介の実務が、そのまま仕入れの仕事に使えるためです。

仲介の経験を仕入れの言葉で伝える

面接では、売買仲介で成約した売買契約の件数に加えて、査定の根拠をどう作ったか、ほかの仲介会社とどう情報をやり取りしてきたかを話すと、仕入れの適性が伝わります。担当エリアの相場に詳しいことも、そのエリアで仕入れを強めたい不動産会社には評価されやすくなります。転職の進め方は売買仲介から仕入れ営業への転職の記事で解説しています。

未経験や賃貸仲介からは売買仲介を経由する方法もある

不動産業界が未経験の方や賃貸仲介の経験だけの方が仕入れ営業に応募すると、価格判断の経験が足りないと見られることがあります。一度売買仲介で売買契約や査定の経験を積んでから仕入れに移ると、選べる不動産会社の幅が広がります。賃貸と売買の仕事の違いは売買仲介と賃貸仲介の違いの記事で詳しく比べています。

販売部門から社内異動で仕入れに移る道

買取再販や分譲を手がける不動産会社の中には、販売や仲介の部門で経験を積んだ社員を仕入れ部門へ異動させるところもあります。入社時は販売の担当でも、将来仕入れに移れるかを面接で確かめておけば、遠回りに見えて仕入れへの近道になる場合があります。

よくある質問

不動産の仕入れ営業と売買仲介はどちらがきついですか？

きつさの種類が違います。売買仲介は土日の案内や一般のお客さまへの対応に、仕入れ営業は価格判断の責任と物件情報の取り合いに負担が集まりやすく、どちらが合うかは人によって変わります。

用地仕入れと土地仕入れ営業は同じ仕事ですか？

求人ではほぼ同じ意味で使われ、分譲住宅やマンションを建てるための土地を買う仕事を指します。扱う土地の大きさや建てる建物は不動産会社ごとに違うので、仕事内容の欄で確かめてください。

仕入れ営業の年収は売買仲介より高いですか？

どちらが高いかは求人によって変わります。仕入れ営業は粗利に、売買仲介は仲介手数料に連動する歩合が多く、計算のもとになる数字も支払われる時期も違うので、求人ごとに仕組みを比べる必要があります。

仕入れ営業に宅建の資格は必要ですか？

宅建（宅地建物取引士）の資格を応募の条件にしていない求人もありますが、物件調査や売買契約の内容を理解するうえで宅建の知識は役立ちます。歓迎条件に入れている不動産会社もあるので、持っていると選べる求人が広がります。

仕入れ営業は土日休みですか？

取引の相手が平日に動くため、仕入れ部門を土日休みにしている不動産会社は多く見られます。ただし売主や地主との面談が週末に入ることもあるので、休日の実績を面接で聞いておくと安心です。

まとめ

不動産の仕入れ営業は、買取再販の物件や分譲用地、収益物件を自社のために買う仕事で、取引の相手は売買仲介の不動産会社や地主になります。年収は粗利に連動する歩合で決まる不動産会社が多く、価格判断の責任と情報の取り合いがきつさの中心ですが、平日中心で土日に休みやすい働き方でもあります。

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