売買仲介から仕入れ営業へ転職はアリ？年収と仕事内容の違い

売買仲介の求人を見ていると、「仕入れ営業」や「買取再販」の募集に「売買仲介経験者歓迎」と書かれているのが目に入ります。それでも、自分の経験で通用するのか、年収は上がるのかが分からず、応募の手前で手が止まることがあります。

売買仲介は売主と買主をつなぐ仕事で、仕入れ営業は不動産会社自身が買主になって物件や土地を買う仕事です。相場感や価格交渉の経験はそのまま活きますが、利益の計算と自分から情報を取りに行く動き方が新たに求められます。年収も、成約件数ではなく仕入れた物件の利益で決まる形に変わります。

本記事では、仲介と仕入れの仕事と年収の仕組みの違い、転職して活きる経験と足りないこと、向いている人、志望動機の考え方、転職の進め方を解説します。

売買仲介と不動産の仕入れ営業は仕事の向きが違う

売買仲介は、家や土地を売りたい人と買いたい人の間に立ち、両者の条件をすり合わせて売買契約までまとめる仕事です。不動産会社は物件を持たないので、取引が成立すると売主や買主から仲介手数料を受け取り、それが売上になります。

仕入れ営業は、買取再販や開発を行う不動産会社のために、物件や土地を買い付ける仕事です。自社が買主になり、買った物件をリフォームして売り直したり、土地に建物を建てて販売したりして利益を出すので、仕入れの段階でいくらで買えるかが事業の利益の大半を決めます。相手、売上の出方、追う数字、社内の動きの4点で比べると、仲介は取引をまとめる仕事、仕入れは自社の利益を作る仕事という差がはっきりします。

同じ段の項目を左右で見比べると、仲介は件数と顧客対応に、仕入れは利益と社内の判断に重心がある点が分かります。

相手は個人のお客さまから業者や地主へ変わる

仲介の商談相手は、住まいを探す個人や家を手放したい個人が中心です。仕入れ営業では、物件情報を持つ仲介の不動産会社、土地を持つ地主、相続や住み替えで早く売りたい売主などが相手になり、取引に慣れた人と話す場面が増えます。情報をくれる仲介の不動産会社に「ここに持ち込めば早く決めてもらえる」と思われるかどうかで、回ってくる案件の量が変わります。

追う数字は成約件数から仕入れ額と粗利へ

仲介では反響の数や案内の数、成約件数を追うことが多く、件数を積み上げるほど成績が上がります。仕入れ営業で評価されるのは、仕入れた金額、その物件で出た粗利、買ってから売り切るまでの期間などです。件数が少なくても利益の大きい案件を仕入れれば成績になり、件数を重ねても利益の出ない買い方をすれば評価につながりません。

社内の稟議が仕事の一部になる

仕入れは不動産会社のお金で物件を買うので、買付けを出す前に社内で稟議を通す必要があります。現地調査の結果、想定する再販価格、リフォーム費用、販売までの期間を資料にまとめ、上司や役員の判断を仰ぐ流れです。売主への回答が遅れると他の不動産会社に先を越されるため、稟議を早く通す段取りも営業の力量に含まれます。仕入れ営業の1日の流れや扱う物件の種類は、不動産の仕入れ営業の仕事内容で解説しています。

仕入れ営業と売買仲介で年収の仕組みはどう違う？

年収の金額は不動産会社ごとの差が大きく、職種名だけで高い低いを決めることはできません。比べられるのは、給与がどの数字に連動して決まるかという仕組みの違いです。

仲介の歩合は仲介手数料の売上に連動する

売買仲介の歩合給は、自分が担当した取引で入った仲介手数料をもとに計算する形が一般的です。仲介手数料は物件価格に応じて決まるので、扱う価格帯が高いほど、また成約件数が多いほど歩合が増えます。反響の多い店舗や価格帯の高いエリアでは収入を伸ばしやすい一方、反響が減る時期には成績も下がりやすい仕組みです。

仕入れの評価は粗利に連動しやすい

仕入れ営業のインセンティブは、仕入れた物件が売れたときの粗利や、仕入れた金額をもとに決める不動産会社がよく見られます。利益の大きい案件を1件仕入れると評価が大きく動くので、件数よりも案件の質で収入が変わります。なかには固定給の割合を仲介より厚くし、個人の歩合を抑えて賞与で還元する設計の不動産会社もあります。

売り切るまでの時間差と市況の影響

仕入れの成果は買った時点では確定せず、リフォームや建築を経て売れたときに利益が分かります。そのため評価や賞与への反映が仲介より遅れることがあり、入社して最初の期間は収入が伸びにくい場合があります。在庫を抱える事業なので、金利の上昇や金融機関の融資姿勢の変化で売れ行きが鈍ると、仕入れそのものを絞る判断が出ることもあります。

面接では、インセンティブの計算の元が仕入れ額か粗利か、いつの時点で支給されるかを確かめておくと、入社後の収入の見通しを立てやすくなります。売買仲介の経験で年収を上げる転職先の選択肢は、売買仲介からの転職で年収を上げる方法で詳しく比べています。

仲介から仕入れへ転職して活きる経験

仕入れ営業の求人で売買仲介の経験者が歓迎されるのは、現場で物件を見て、売主と話し、売買契約をまとめてきた経験が、買う側に立っても使えるからです。

相場感と価格査定の経験

査定書を作り、成約事例を調べて売り出し価格を決めてきた経験は、仕入れ価格の判断にそのまま使えます。同じ駅でも出口の向きで売れ方が変わることや、道路の付き方や土地の形で価格が下がることを現場で知っている人は、現地を見た段階で再販できる価格の見当をつけられます。

売主との交渉と業者とのつながり

売主の事情を聞き取り、価格や引き渡しの時期をすり合わせてきた経験は、仕入れの交渉でも土台になります。仲介時代に付き合いのあった地場の不動産会社、司法書士、リフォーム会社とのつながりは、物件情報を早く回してもらう窓口になるので、転職後の立ち上がりを早めます。

買い手の目線で出口を考える力

仕入れは、買った物件を誰にいくらで売るかという出口を決めてから買う仕事です。仲介で買主を案内してきた人は、どの間取りや価格帯が住まい探しの層に選ばれるか、投資用として売るほうが早い物件はどれかを経験から判断でき、再販の計画に現実味を持たせられます。不動産業界の経験を軸にした転職先の選び方は、不動産経験者の転職先の選び方にまとめています。

仲介出身者が仕入れ営業でつまずきやすい点

活きる経験がある一方で、仲介と同じ動き方を続けると成果が出にくい場面もあります。転職前に、足りなくなる知識と切り替えが要る考え方を知っておくと、入社後の戸惑いが小さくなります。

反響を待つ動き方からの切り替え

仲介ではポータルサイトや店舗への問い合わせから商談が始まることが多いですが、仕入れ営業では自分から情報を取りに行かないと案件が生まれません。仲介の不動産会社を回って物件情報をもらい、地主や売主に直接当たり、条件が合えば買付けを素早く出す動きを繰り返すので、反響営業が中心だった人ほど最初に戸惑いやすくなります。

売主の希望より利益の線を守る判断

仲介では売主の希望価格に近づけることが評価につながりましたが、仕入れでは自社が利益を出せる価格を超えて買うことはできません。売主の事情に寄り添う姿勢は信頼を得るうえで役立つものの、条件が合わない物件は見送る判断も求められます。相手の事情を理解しながら価格の線を引く感覚は、慣れるまで時間がかかる部分です。

収支計算と買ってはいけない物件の見極め

仕入れの判断には、購入価格に加えて、リフォームや解体の費用、登記や仲介手数料などの諸費用、借入の金利、販売までの期間を含めた収支計算が欠かせません。仲介では売れる物件を見る目が中心でしたが、仕入れでは再建築できない土地や境界が確定していない土地など、買ってから困る物件を見抜く目が要ります。法令上の制限や建物の状態を調べる力も、仲介のときより一段深く問われます。

仲介から仕入れへの転職に向いている人の特徴

向き不向きは、営業成績の良し悪しよりも、仕事のどこに面白さを感じるかで分かれます。

数字で判断し、自分で決めるのが苦にならない人

仕入れ営業は、現地を見て収支を計算し、買うか見送るかを短い時間で決める場面の連続です。自分の判断が利益に直結する重さを楽しめる人や、成約事例や価格の動きを調べるのが苦にならない人は、仲介のときより仕事の手応えを感じやすくなります。

業者や地主との関係を長く育てられる人

物件情報は、日頃から付き合いのある仲介の不動産会社や地主から先に回ってきます。すぐに案件にならなくても定期的に顔を出し、情報をもらったら早く回答する積み重ねができる人ほど、条件の良い案件に出会う機会が増えます。

仲介に残るほうが合う人

個人のお客さまの住まい探しに寄り添うことにやりがいを感じる人や、反響対応で件数を積み上げる働き方が得意な人は、仲介のまま価格帯や扱う物件を変えるほうが力を出しやすい場合があります。また仕入れ営業は、取引先の不動産会社や金融機関に合わせて平日に動く場面が多く、仲介とは休日の曜日が変わることもあります。不動産の仕事ごとの休日の違いは、不動産の仕事の休みの曜日で解説しています。

志望動機は仲介の経験を仕入れの言葉に言い換える

仕入れ営業の面接では、なぜ仲介から仕入れに移りたいのかと、仲介の経験を仕入れでどう使うかがよく聞かれます。「年収を上げたい」「新しいことに挑戦したい」だけで終えると、仕入れの仕事を理解しているかが伝わらず、仲介の目線のままだと受け取られやすくなります。

動機は仲介の現場で気づいたことから組み立てる

志望の理由は、仲介の仕事の中で気づいたことから話すと筋が通ります。売れ残る物件と早く決まる物件の差を見てきて、商品を作る側から関わりたいと考えた、という流れであれば、仕入れを選ぶ理由と仲介の経験が一本の話でつながります。

実績は件数だけでなく利益と結びつけて話す

成約件数を伝えるときも、価格交渉でどう条件をまとめたか、査定した価格と成約価格がどれだけ近かったかなど、価格判断に関わる部分を添えてください。そうすると、仕入れに移っても同じ考え方で動けることが採用する側に伝わります。

入社後に目指す姿を具体的に描く

仕入れは成果が出るまで時間がかかるので、採用する側は長く続けられる人かどうかを見ています。物件の選定から再販の計画まで任される担当になりたいなど、入社後に目指す姿を話すと、短期の収入だけを見た転職ではないと伝わります。例文を使った組み立て方は、不動産業界の志望動機の例文にまとめています。

転職の進め方と仕入れ営業の求人の選び方

仕入れ営業の求人は、買取再販、用地の仕入れ、収益物件の仕入れなど、何を買って何に仕立てる事業かで仕事の中身が変わります。仲介から仕入れへ転職するときは、在職中の準備から面接での確認までを順に進めると、自分に合う不動産会社を選びやすくなります。

1から3は在職中に進められる準備で、4と5で応募先を絞り込む流れになっています。

在職中にできる準備

担当している物件や査定した物件を使って、仕入れの立場ならいくらで買うかを試算してみると、利益の目線が身に付きます。想定する再販価格からリフォーム費用や諸費用、販売までの期間の負担を引き、残る利益が妥当かを考える練習を続けておけば、面接で収支の話を振られても落ち着いて答えられます。あわせて名刺や連絡先を相手の種類ごとに見直しておくと、転職後すぐに声をかけられる相手が分かります。

扱ってきた物件に近い事業を選ぶ

同じ買取再販の不動産会社でも、戸建てが中心か中古マンションが中心かで、相手にする業者や必要な知識が変わります。仲介で扱ってきた物件の種類と同じ領域を選べば相場感をそのまま使えるので、入社後の立ち上がりが早くなります。買取再販を手がける不動産会社の特徴は、買取再販の不動産会社マップで詳しく比べています。

よくある質問

不動産業界が未経験でも仕入れ営業に転職できますか？

未経験可の仕入れ営業の求人もありますが、相場感や売買契約の流れを知らないまま買う判断をするのは難しく、売買仲介の経験者を優先する不動産会社がよく見られます。未経験の場合は、まず売買仲介で物件と価格に触れる経験を積んでから仕入れに移る道も選択肢になります。

仕入れ営業に宅建の資格は必要ですか？

宅建（宅地建物取引士）の資格を応募条件にしていない求人もありますが、仕入れでは重要事項説明の内容や法令上の制限を読み解く場面が多くあります。持っていれば知識の裏付けとして評価されやすいので、取得済みの方は職務経歴書に書いておいてください。

仲介から仕入れに移ると年収は上がりますか？

転職先の給与の仕組みと入社後の成果によって変わります。仕入れ営業は粗利に連動した評価が多く、利益の大きい案件を仕入れられれば収入が伸びる一方、立ち上がりの期間は仲介より収入が下がる場合もあるので、支給の時期まで確かめておくと安心です。

仕入れ営業が合わなかった場合、仲介に戻れますか？

仕入れで身に付けた収支計算や業者とのつながりは、売買仲介でも査定や売主への提案に使えるので、仲介に戻る転職も選べます。ただ、戻ることを前提にするより、転職前に仕事内容と評価の仕組みを確かめて合うかどうかを見極めておくほうが、遠回りを防げます。

売買仲介の経験はどれくらいあれば応募できますか？

求められる経験の長さは不動産会社ごとに違い、年数そのものより、査定から売買契約までを一人で進めた経験があるかを見られることが多くあります。担当した物件の種類や価格帯を具体的に話せるようにしておくと、経験の長さにかかわらず評価を受けやすくなります。

まとめ

売買仲介は売主と買主をつなぐ仕事で、仕入れ営業は不動産会社が買主になって利益の出る物件を買う仕事なので、年収も成約件数ではなく粗利に連動する形に変わります。相場感や交渉の経験は仕入れでも活きますが、自分から情報を取りに行く動き方と収支計算の力を身に付けられるかどうかで、仲介から仕入れへの転職の成否が分かれます。

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